前言
与地产精英人士对话，以更高的视野观察楼市，了解最新房产动态，中国网地产合肥公司携手中国故事第一台故事广播，联手打造房产新栏目《对话》，与您共同寻找这个城市中最具品质的幸福居所。本期《对话》节目中我们邀请到的嘉宾是安徽省房地产研究会秘书长汪远，让我们详细了解合肥房地产市场的最新格局，刚需、改善、投资置业，背后又应该有着怎样的考量？年进入倒计时，合肥房地产市场会呈现怎样的变化？楼市异常分化，省府全款难买，个别区域降价难卖，又该怎样看待这一现象？
本期嘉宾，我们邀请了安徽省房地产研究会秘书长汪远，将会就以上问题，一一解答。
问题一：我们从地产方的角色，包括从维权方的角色，请到了很多的专业人士来到我们的节目当中，今天我们的汪秘书长是来自于安徽省房地产研究会，这是一个什么样的机构？收音机前的各位听众朋友可能不太熟悉，汪秘书长能不能给我们介绍一下？
答：安徽省房地产研究会成立于年的5月10日，目前已经有会员单位家，涵盖了房地产开发企业、物业企业、评估机构、金融机构、设计单位以及上下游诸多行业。房地产研究会致力于行业研究和行业趋势的发展研究。目前在合肥乃至安徽都有一定的影响力。
安徽省房地产研究会秘书长汪远问题二：楼市已经进入到了第四季度，您认为当下我们生活的这座城市，合肥的房地产市场的走向是什么样子？会呈现一个什么样的态势？
答：年应该说是一个波澜起伏的年度，第四季度合肥的房地产市场在延续前三个季度趋势的情况下，会呈现一个相对稳中有变的这样一个态势。
首先说稳，我认为价格方面依然会比较稳定，但是变就体现在成交量上，我认为四季度成交量会有所上升，而且近期就是三季度包括二季度的一些热门的板块，它的畅销行情会延续。
我们来画个重点，四季度的成交量会有所上升，为什么会这么说？是因为前期二季度三季度受到疫情的影响，相比正常的水准有所下降，还是说四季度的时候开发商的任务都完不成了，要大面积的跑量大概是一个什么样的，这应该有个多重因素。
首先上半年因为疫情，合肥的房地产市场和全国大多数比较发展比较好的健康的市场一样，被压制的购房需求集中爆发。
从二季度末到三季度，房地产的成交量有所抬头，然后合肥的房地产市场在上半年有几次的土拍，这些开发商经过大半年的时间的这种酝酿，这个应该会在四季度推出他们的新的这种房源，所以开发商推盘的速度会加速，并在四季度进行一个强跑的这样一个动作，然后购房者的信心也会是逐步的恢复。
经历了上半年的疫情，包括二季度和三季度房地产的部分热销之后，购房者的这种信心已经得到了一定的恢复，入市的步伐也有一定加速。
安徽省房地产研究会秘书长汪远
问题三：汪秘书长：您认为这对房地产市场会产生一个怎样的影响？
答：应该说合肥上半年土拍的热情非常高，它的根本原因是合肥的城市价值正在被市场认可和发现。
合肥，我们都知道它是安徽省的省会。安徽是一个单核发展的省份，合肥是集全省的众多的资源优势于一身，也是安徽唯一的一个人口净流入的城市。同时它有长三角副中心城市、综合性国家科学中心这样几个光环加身，今年的合肥GDP大概率会过万亿，如果过了万亿的话就应该是第18个GDP突破万亿的城市。
有众多光环加身的合肥，土拍市场持续火爆，就是这种价值被市场所认可的一种表现。
问题四：合肥虽然发展得很好，但是我们不得不看到一个的现象，也是城市化进程中肯定会出现的一个情况—区域板块的分化。
比方说，一方面是省府2万+高价，但多个项目全款都不一定能卖到。可是合肥的另外一些区域，经常却会出现长时间横盘的现象，区域二手房价格从年开始好像就维持在一个固定水平之上，再也没有涨幅。对于这种现象，汪秘书长怎么看？
答：楼市分化也是合肥近两三年来呈现的一个现象，这也表明合肥的房地产市场真的成熟了。
最早期的合肥，应该说在年之前，诸多区域的房价增长都是基本上处于一个同频共振的趋势，就是你涨我也涨，你涨我也能够涨。
所以在15年之前，合肥的区域房价落差不大，大家都差不多，但是16年之后，合肥的市场发生了一些分化，随着合肥发展进入了快车道，城市定位逐渐明确，产业落地更加的合理，城市区域空间分工更加明确，多个城市副中心迈入快车道，人口集聚也在加速，资源在这些区域优先配置，所以就出现了区域楼市分化的情况。
一些产业落地较为缓慢的区域，人才引进比较缓慢的板块，房价相比其他区域就涨的非常慢，这也是合肥楼市分化的一个重要原因。
而且，尤其是在年之前，老百姓对于房子本身的认知，很多东西都是不太清晰的。打一个比方来讲，这个区域板块当中两家楼盘在同样的一个位置，我确实比旁边那一家的品牌可能要更好一些，或者说物业服务更好一些，或者是有一些优势，但是没用，你卖1万我各方面比你好，我卖1万1老百姓不认，因为会觉得你在同一个位置，出了小区门之后，所有的配套等等都是相同的，你凭什么能卖得这么贵，老百姓心里是不认的。
但是现在不一样了，如果我是大品牌开发企业打造的，那我跟你门对门的位置，我就能卖得比你更贵一点。
现在有很多消费者会去认开发商的品牌，认他的物业服务，包括小区内的景观，户型设计绿化等等，这些都成为房企在开发作品的时候可以拉开差距的一些因素，而且最重要的是市场认可了。
在这里也提醒我们收音机前的各位听众朋友，包括粉丝朋友，您在选择房子的时候，在安家置业的时候，要综合多维度的因素去考量，综合去评判您看中的房子到底怎么样。
问题五：现在新房都是期房，拿到手之后距离购房者至少还有一年多的时间。
这么长的时间，就很容易会产生一些问题，比如说心理的落差。原本内心会对即将入住的新房充满期待，心中也会有很多美好的想象，甚至部分房企在宣传的时候，会刻意把某些方面夸大，这就造成了房子的交付实景与自己的预期存在一个落差，从而导致购房者接受不了这个事实，维权就这样不可避免的诞生了。
交房维权，有些是走合理合法的正规途径，也有些是夺人眼球的不值得提倡行为的维权，针对合肥目前这种交付即维权的现状，您这边怎么看？
答：合肥交付即维权的现象是客观存在的，之所以会形成这样一个局面，原因也是多方面的。安徽省房地产研究会下设机构安徽省房地产行业消费者维权中心，在日常的工作中接触到了大量的案例，分析过这个案例背后的原因，可以说总结起来可能有这几方面的情况。
首先交房即维权，开发商的粗制滥造，占了其中的一部分，就是部分企业拿地的时候，预计我们的调控*策可能会有变化，会松动。所以他敢于去高价拿地，但是在开发过程中到临近开盘的时候，仍然没有等待*策的松动，所以我们的销售价格又是实行的是*府限制的备案价格，导致了在拿地时候预计的会卖到的价格，在实际销售的时间节点来到的时候没有拿到这样一个价格。
开发商也是有预期的，老百姓心里想着是我能拿到多好的房子，开发商想的是我这个项目能赚多少钱，但是现实跟预期总是有差异的，对不对？
是的。所以它的售价一旦背不上去，那么讲白了它的利润空间就被压缩了，甚至出现了亏本。开发商作为企业，它的社会责任和责任担当这一块可能就是没有做到很好，所以就会出现一些偷工减料这样的一个情况，进而引起整个房屋的品质和质量的这种下降。
这也是购房者在拿到房的时候，发现跟当时的宣传、当时的沙盘展示、当时样板房的展示有一些出入，这是维权的一个一个原原因。
另外一方面就是我们的购房者也不成熟，所谓的风险教育不足，在*府的有力调控下，合肥房价从年10月2号限购限贷之后，房价就被快速的遏制住快速上涨的势头。
4年的时间过去了，如果是在年置业的这一批站在高上的购房者，他们可能是站在了价格的高点。反过来看年的今天，可能跟年的10月2号之前，就是房价的变化并不是特别大，但是4年的时间过去了，房价涨幅并没有那么明显，但是很多购房者是贷款买房的，实际上会产生利息和时间的大量成本。
另外，年高位买房的这波朋友，年交房。年买房的这波朋友，他其实又碰到了精装修。然后到年拿房，大家会发现精装修怎么会是这个样子？
不过我们平心而论，如果我们买的是毛坯房，自己去找一家信得过的装修公司，在真正交付的时候也会或多或少出现一样的情况。
图左一为合肥市广播电视台主持人李路，左二为安徽省房地产研究会秘书长汪远
毕竟只要是人做出来的东西，就不可能那么的尽善尽美，但是关键是一个态度，我看到过很多开发商交付的时候，你自己去收房，要是给你自己去看，然后有什么问题你记下来，记下来也不知道到底哪一天解决。
但是我看到另外的一些开发商交房的时候，有一个管家陪同你，你说哪些问题，你没看到的，我还提醒你看这地方还有点小问题，没关系，待会我们就给你修。
这个就是遇到问题的时候处理的态度不一样，也反映出开发商的品质的一个高低，我们可以这么说，当然也提醒各位消费者，如果你的合法权益受到了侵害的时候，千万记得用法律的武器来保护自己，其实合肥也出过一些这样的案例，用一些很极端的方式来维权。
说的通俗一点也受到了相应的处罚，反而把自己搭进去了，本来你是合理的事情。在这里也提醒各位，你在买房的时候一些证据多保全一些，不要听什么直接跟我说售楼部要买房不可以拍照，我就不相信你拍个照他就不给你买了。
多拍照，他一些沙盘的东西，一些海报的东西，你能多保留下来的，能多留一个影像或者视频的证据的，尽量多留，不要听信什么时候不给拍照，没必要理他。
安徽省房地产研究会秘书长汪远
问题六：老百姓买房分为刚需、改善、投资等好几种情况，这些群体在目前的市场形势下购房，应该注意哪些方面？
答：刚需买房可能对价格会比较敏感，买房时可能把价格放在第一位。
在这里我要提醒刚需购房者，买房时一定要