同事老宋买的二手房终于在装修了，可回顾买房的那几个月，老宋说，如果再选一次，打死也不买二手房了。
年下半年，合肥市场大环境由热转冷，按常理判断的确是买房的好时机。但从天量的二手房里面找出适合自己的那一套，用老宋的话说，两条腿都跑细了。
接下来就是谈价格，虽然那会市场不是太好，可品质小区的价格底线并没降，并且买房不是淘宝买衣服，还价的难度你自己想。
等到一切差不多办妥当了，银行对二手房的贷款额度又吃紧，找关系放款、过户又是几个月。还好房东和中介都比较靠谱，否则说不定还要入坑。
可实际上，对于每一个购房者来说，我认为二手房市场都是一个值得好好去看的板块，有可能机会更多、有更多的讨价还价的空间。
NO.1丨壹
合肥二手房走势：龟速上涨
截止到发稿前，根据安居客数据，合肥最新二手房均价元/m2，环比上涨0.4%，同比下跌0.13%。
需要注意的是，进入年以来，合肥二手房价格一直在龟速上涨，均价从1月份的元/㎡来到元/㎡，涨幅元/㎡，一套房大约涨了1.7万左右。
链家带看量方面，3月份毫无疑问是二手房的暖春。总带看量次，一年来最高。新增房源套，为近半年最高。
我联系了合肥多家链家门店的负责人，得到的一线消息和数据显示的基本一致：
1、目前二手房市场比较平稳，价格总体波动不大；
2、成交量比去年四季度有好转，成交周期更短；
3、3月份市场最火，看房人数很多，4月份有所回落。
NO.2丨贰
独家发布！合肥最新二手房房价地图
在整体数据的基础上，为了让大家更了解二手房市场，我们发布合肥二手房房价地图，为购房者提供更多购房选择。（由于二手房自由定价、一房一价，图中价格只是大致均价，仅供参考）
接下来一个一个来看。
*务区：均价元/㎡，抗跌能力极强，后程乏力。
*务区二手房集中在环天鹅湖和习友路沿线，主要的支撑点有三个：地段、配套、产品。三个维度契合点最高的，房价最贵，涨幅最大。
比如置地栢悦公馆，天鹅湖南的位置、五十中新校和奥体小学的学区、本身是高端产品，目前二手房均价元/㎡。
绿轴公园东侧的华润凯旋门，产品定位比栢悦公馆略低，小学学区为嘉和苑小学，目前二手房均价元/㎡。
城建琥珀五环城，和凯旋门只隔一条习友路，学区一致，但产品和位置更差，二手房价格只有2万/㎡左右，只能说是*务区的门槛。回迁小区汇林阁均价都有2.1万/㎡。
*务区作为市府驻地，从建立之初就是高起点，是全市的价值顶点。二手房抗跌能力强，但后程乏力，原因有两个：
1、*务区现有人口已经超负荷，对学位、公园、道路等资源的消耗巨大，后期可能成为第二个老城区；
2、整个*务区已经基本建成，只剩下红四方周边少量空地，早期老房子的拆迁成本又太高，缺少高价新房补仓，二手房的溢价空间有限。
滨湖区：均价元/㎡，优质次新房性价比很高
滨湖新房主流房价在2万/㎡-2.4万/㎡，主要集中在环湖CBD、省府和金融后台。可同板块挂牌量较大的二手房均价是多少呢？
金融后台基地：云谷均价1.7万/㎡，华冶万象公馆均价1.7万/㎡；
省府板块：高速时代城均价1.9万/㎡-2万/㎡，万科蓝山高层均价2.2万/㎡；
环湖CBD：淮矿东方蓝海1.8万/㎡，万达城1.8万/㎡-2万/㎡。
二手房倒挂减弱，很多新房甚至比二手房要贵了，这是滨湖的现状。云谷、淮矿东方蓝海这类投资客居多的次新房小区，现在性价比非常高。
并且，金融后台和省府板块继续推地、环湖CBD的大型配套即将陆续补齐，意味着滨湖的房价依然有成长性。
高新区：均价元/㎡，分化明显
高新区挂牌量较大的板块是大蜀山以东，距离*务区更近，环境和学区也更占优势，均价1.6万/㎡-1.7万/㎡。
在“西南”战略下，滨湖、高新将是合肥未来发展新增长极。城市西部以建设国家科技创新试点市为契机，高新技术开发区向西拓展，建设科技创新示范基地。
未来高新区的人员构成，会以高端制造业、高科技产业、科研院所等高知圈层为主。物业、小区品质一般的项目，大概率成交周期更长，价格更低，只有真正的品质小区可以抗衡房龄的增长。
庐阳、蜀山：均价元/㎡-元/㎡，学区为王
没有第三个区域比庐阳、蜀山更注重学区，也没有第三个区域的学区比这两个区域更好。
不论是成交量还是成交价格，顶级学区房都甩开其他二手房小区一个身位。
庐阳区合作经济广场：小学学区南门小学本部，中学学区45中本部。均价4.3万/㎡-5.5万/㎡，住宅挂牌只有6套；
蜀山区安居苑小区：小学学区安居苑小学本部，中学学区50中西校。均价2.25万/㎡左右，总挂牌套。
顶级学区在合肥二手房市场的竞争力，是独一档的存在。只要学区不变动，就会一直有竞争力。从资产保值的角度上来说，45中本部、50中本部和50中西校的学区房仍然是可以买的。
新站、瑶海：均价元/㎡-元/㎡，价格弱势
瑶海和新站都属于合肥的价格洼地，但一定不是价值洼地。
瑶海是4大老城区之一，老旧居民区非常多，人流密集，环境相对一般。建议主要有两个：
1、没有优质学区的老破小，价格基本见顶了，此刻不适合买进，应及时脱手变现；
2、一环周边、地铁2号线沿线的10年房龄以下的小区，价格稳定生活比较方便，适合自住。
而新站区的工业以能源电气、电力设备、机械制造、光电面板、汽车配件、物流运输等为主。
最大的问题在于工业区和居住区没有严格分开，工业区被居住区环绕，尽管有利于产住结合，但工业生产造成的污染对生活会形成诸多不利影响，这是新站区房价始终比较弱势的原因。
因此，具备稀缺公园配套、湖景资源的新房和次新房可以考虑。
经开、包河：均价元/㎡-元/㎡，投资潜力一般
经开区和包河区的二手房，都属于自住合适但投资潜力一般的区域。
经开区产业动力强劲，可仍然是工业区的定位，上限不高。目前配套有所欠缺，多为刚需二手房小区，除了安医二附院周边，其他区域二手房价格不高，对刚需是不错的选择。
包河区，新房和二手房的分野更为明显。
马鞍山路、徽州大道、南二环、芜湖路沿线的二手房房龄多在10年左右，房龄小的比如信达天御、宝利丰广场、天下锦城等二手房均价都在1.8万/㎡-1.9万/㎡左右，价值已经兑现。
而新房集中在淝河片区、中央公园板块、高铁板块，均价都是2万+/㎡。
整体来看，在合肥，想在城区买个差不多的房子，价格起码在1.6-1.8万/㎡之间，大部分符合其城市的实际价值。除了地域性选择外，在合肥购房，还应着重