这是一篇科普内容，内容比较长，也是之前写的关于新站区内容的延续，对，每当有人问我在合肥城区里，滨湖新区、高新区、经开区、新站区等，哪个区域的房子最值得买入，哪个区域房子潜力更大？哪个区域更适合人居住？我的答案都很简单，首先有新站选新站，我没别的想法，选新站区不仅仅是因为他现在是合肥房价的洼地，也不仅仅是因为他未来的潜力更大，还因为他未来的环境或许是合肥更适合人居住生活的地方，可能很多人听到这样的话，觉的有些懵，或许觉的有些偏激，也有人可能会觉的，你说新站区潜力大，我承认，你说新站区土地空间多，我承认，但是你说新站区更适合居住?难道不是睁眼说瞎话吗？那么多工厂，配套不完善，依然没有什么大的人气？环境怎么可能比的了其他区域？但是我们生活中的很多事情远不只是我们看到的那么简单，那只是很浅的表面，也不需要思考的。
之前有不少人这样留言，说看到我写的一些内容，比如我多次说到合肥未来的空间拓展，他们会觉的合肥东北方向潜力大，但最多和合肥西南方向差不多，但还是会有差距？有多少人是这样认为的？其实理解偏了，城市各大区域的发展不是简单的复制粘贴，而是衔接、迭代和升级，能理解吗？
新站区是合肥目前城市化发展到一定阶段的产物，他也是安徽城镇化的样板区域，合肥之前没有出现过这样一个特别的区域，新站区面积平方公里，高新区面积平方公里，在年7月，新站区更名新站高新区，如果很多人看好新站区，觉的新站区的未来就是加强版的高新区，那你还是低估了那些城市设计者的手笔。
有人可能有疑问，买房扯这么多干什么了，不是这么理解的，买房最终关乎到我们生活里的方方面面，关乎到我们的出行，关乎到我们的就业，关乎到我们身边的环境，以及未来房价的升值潜力，总之一句话没有人不喜欢更好的地方。
在之前写过的内容里，我反复多次的表达了一个观点，就是新站区他的发展目前看上去比较一般，是因为他的发展时间起点较迟，导致了他处在这样一个幼年期向成长期发展的阶段，其实很多人可以反驳我，因为新站区从年扩区之后，至今，也已经过去了7年多时间，已经过去了7年多时间，为什么新站区天水路以北广大区域依然没有什么大的人气？7年多时间，是什么概念？滨湖新区和北城新区，从成立初期到发展的第七个年头，已经是高楼林立了，已经有较多的商业布局，已经有城市的感觉，而新站区了？为什么很多人去售楼部看房转了一圈，感觉就是边缘区域？是因为*府不重视吗？恰恰相反。
下图是一张街景地图，地点合肥新站区淮海大道与新蚌埠路交口，一些人可能比较熟悉，新店花园、绿地香树花城、陶冲湖别院、京商、家天下北郡等就在周边。
很多人可能会发现一个现象，新蚌埠路向北一直没有什么大的变化，一眼能看的很远，对不对？原因是因为向北一直到魏武路、梅冲湖路一带规划的都是工业区，问题就来了？为什么作为新站区南北走向最重要的一条道路，而且距离合肥那么近？明明是形象展示窗口，为什么不在新蚌埠路的两边集中的建设住宅了或者建设写字楼了？而是要规划工业区？不仅仅是新蚌埠路，作为新站区另一条南北向主干道，文忠路，两侧也没有规划建设集中性的住宅？而前往新站区基本上就是这两大主干道，导致很多人前往新站区看房总感觉没有什么大的人气？为什么后发展的新站区北部他的两大主干道周边，并没有向滨湖、北城两侧主干道集中性的建高楼的现象？两侧集中建高楼，难道不是看上去更像城市吗？也更有气势吗？
越往后的城市化发展，是以人为中心的城市化。新站区未来不仅仅是在大的空间上会有飞跃，也会在环境上更加突出，更适合人的居住就业。
年，年，合肥相继启动了滨湖新区、北城新区的建设。一场轰轰烈烈的造城运动拉开帷幕，以大规模房地产开发为起点已经过去了十几年时间，我们看看滨湖和北城当下的景象，见下图。
滨湖新区启动区域（非最新）
滨湖西南区域
滨湖沿湖核心区
北城新区沿蒙城北路
上面这些图是北城新区和滨湖新区的部分卫星截图，对，就是钢筋混凝土森林，建筑密度、建筑容积率几乎是合肥新开区发区域里最高的，最大的感受是什么？最大的感受可能是压抑，真的适合居住吗？要打个问号，当然这跟10多年前，合肥*府主张集约节约用地有关，合肥到处都在建高层的住宅，合肥各大区县都在建，但没有哪个区域的新建住宅在较高容积率的基础上，还有这么高的建筑密度。
想一想，现在住宅的容积率都普遍较高，这是一样的，为什么还要开发这么高的建筑密度了？这么集中了？是因为滨湖新区很重要？所以只能建集中性住宅？新站区是工业区？不能集中建住宅？那我们来在看工业区，看看国家级经开区的布局。
合肥经开区是一个以工业为主的开发区，看下图，以合安高速为界，右边是滨湖新区，左边是经开区，因为经开区是以工业为主，所以我们看到经开区大面积工业区聚集，蓝色红色区域就是厂房，主要的住宅集中在经开区北部和两湖周边。（截图不太完整）
我们好像发现了一个规律，滨湖新区是新城区，所以就集中性的建了那么多的住宅、金融写字楼？经开区是以工业为主，所以就集中的建了那多的工厂？我们会发现合肥很多区域都是这样，不仅仅是合肥，全国很多地方都是这样的模式，这是什么现象？这就是严重的产城分离的现象。
越往后，产城分离所带来的城市病会越来越突出，比如其中一个他是导致城市交通严重拥堵的根源。
很多大城市交通严重拥堵，最终的根源不仅仅是因为车越来越多，根源包括就是产城分离带来潮汐式的交通压力。
拿滨湖新区来举列，滨湖新区这么大面积的住宅集中在一起，这些人的就业怎么办？再看经开区，这么大面积的工业区集中在一起，那他们的居住怎么办？不管是滨湖新区集中性的住宅区还是经开区集中性的工业区，都会产生一种现象。
看一段简述
合肥跟很多城市一样，外围出现了大量的新城新区，这些新城新区各具定位，比如有工业区、居住区、生态旅游区等，在市区外围如雨后春笋般拔地而起。于是，我们天天看到这样的现象：每天早上，大批上班族从各大居住区涌向开发区、商务区等，一些居住区尤其是一些年来新建的新城新区，在较长一段时间里面都没有什么人气，白天冷冷清清；夜幕降临的时候，上班族如潮水般从开发区等地撤离，赶往居住地，每日钟摆式的运动，这就造成潮汐式的交通压力以及部分公共资源的浪费。再看就业问题，滨湖新区和北城新区初期造城的时候，其他什么都没有，就大规模的房地产的开发？纯碎的是在机械化的流入人口，这些人流入进来，之后怎么办？就业去哪里？对，涌入合肥其他各大区域。
还有很多其他列子就不说了。
总之，合肥城市经历了多年的发展，相继开发了国家级高新区、国家级经开区、*务区、滨湖新区、北城新区之后，吸取了较多的经验和教训。
一直等到年新站区扩区之后，合肥东北方向突然出现了一张白纸，重点是这张白纸有着接近平方公里的土地，城市设计者开始思考，怎么去科学的，完善的，构建这一区域。
新站区的定位最终是一个以产业为根基的开发区，会有大面积的工业布局，但是在布局上绝对不能走经开区、高新区那样的老路，同样新站区会有大面积的房地产开发，但同样也不能走北城新区、滨湖新区那样的老路，所以最终我们会发现下面这些现象。
新站区工业区的布局都是相互的错位和融合，而且多以绿地、河流、湖泊作为分界线。相比较经开区大面积工业区集中，和滨湖新区、北城大面积住宅集中，新站区工业区和住宅区布局更加融合。
另外新站区由于城市空间要求，对外主要的形象大道，大多不建集中性的高楼。
由于合肥未来城市限高规划，城区高层限高24层，以及产城融合的空间布局，新站区整体的楼盘建筑密度相对小很多，未来新开发的楼盘容积率要比合肥其他区域要低，更适合人居住，也更适合人就业，交通上也会缓解潮汐式的交通现象，好好想一想是不是？
另外新站区在区划之后，初期并没有向像北城和滨湖那样，直接的就开始大规模房地产房开发，而是先大规模布局产业，引入了合肥综合保税区、京东方、美国康宁、12时晶园等这样的重大项目，之后才逐渐开始了大规模房地产开发，但是空间都是分散的。
也就说新站区的发展建设以及发展模式，建设布局的次序，都是那些城市设计者在总结了之前开发的那些区域，总结出来的经验，然后运用到新站区的发展建设上，来让人更好的生活，更好的就业、更好的出行等等。
还有一个新站区核心区少荃湖区域40平方公里为什么建设缓慢？不是建设慢，而是少荃湖北部区域地下在建几十公里长的综合管廊，为什么要建设综合管廊?一是因为将各种管道线网全部埋入地下，第二，现在看上去发展很好的*务区为什么经常被淹？因为地势低洼，管道排水能力有限，少荃湖区域在发展的初期的就意识到这些，建设综合管廊，未来起到防洪的作用。
这些都只是一部分，其他的就不说了，最终你会发现一个很奇怪的地方，新站区总面积平方公里，滨湖新区总面积平方公里，高新区总面积平方公里，新站区有着滨湖新区的总面积和未来的房地产开发总体量，但是空间更加开阔，有着类似经开区一样的大学城和工业布局，但是却将名字改成了合肥第二个高新区，最后你会发现，未来他的部分区域有着类似*务区一样的环境。这是为什么了？对，因为这些是那些城市设计者根据之前那些开发区、新区身上塑造出来的结果，新站区是合肥其他各大区域综合部分的新区。
所以从就业上，出行上、环境上，已经未来建筑的高度、密度上，新站区都会合理的控制，不会再走合肥其他区域的老路，会将那些弊端抛弃。
以至于到最后，你终于弄明白了，为什么申报中的合肥国家级滨湖新区他包含了国家级高新区、国家级经开区、肥西、肥东、空港部分区域，但是他却没有包含新站区，因为他们是两种完全不同的发展路径。
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