刚需购房与理想渐行渐远
合肥，一座让人又爱又恨的城市，爱他的发展潜力，恨他的较高房价，想留在这里，见证他的每一步，但在购房上，刚需缺无比纠结，与理想渐行渐远。
01
什么是“刚需”，可能是楼市里最难解释的群体。
来看看年10月29日，贝壳研究院发布《城市刚需购房报告》中的定义。
刚需，即刚性住房需求，是指受房价因素影响较小，为了实现房屋的居住功能而不得不买房的那部分置业群体。
刚需购房者群体特征：
（1）对房屋有最基本的需求，即解决自住需求；
（2）受房价因素影响较小；（可能会有疑惑，实在表达，房价无论高低，留下来的那部分人，总要购买，解决自住需求）
（3）购房资金有限。
根据以上，本文讨论的住房刚需，是指有着不得不买房的强烈因素，同时又因资金有限，买房时会优先考虑自我承受能力的群体。
刚，刚好能承受的总价与首付；
需，亟需一个房子安心的生活。
那么，合肥刚需上车“基准线”是多少？
图片来源：贝壳研究院，单位：万元
通过上图，可以看到合肥的刚需上车套均总价万（或许因数据采用时间、设定范围等因素，相对偏低）。向东看，杭州万、南京万，相比较杭州、南京刚需上车的高门槛，合肥好像对刚需友好很多。
再来看看，合肥刚需购房套均面积87.76㎡，与我们日常解除的刚需实际购房意愿基本相符，90㎡左右小三房。
通过上述刚需总价与刚需面积，推算下刚需单价：（万元）/87.76（㎡）=1.45（万元/㎡）。
为了便于讨论及与现在实际更接近，做一个四舍五入假设反推法：
假设刚需单价1.5万元/㎡、刚需面积90㎡，则总价为万元。
这或许是合肥大多数刚需群体的自我承受能力相对值，具体到每个人身上，又或许存在一定的上下浮动空间。
刚需单价基准线：1.5万元/㎡
刚需面积基准线：90㎡
刚需总价基准线：万元
02
在假设的刚需“三基准”下，可以买哪里？先来看看合肥年合肥主城各区的新房价格。
放眼年合肥各区新房均价，*务、滨湖、包河、庐阳均突破2万，蜀山、高新、经开紧跟其后，只有瑶海、新站低于假设刚需单价1.5万。
再对比来看年10月限价后的各区均价变化。
纵观近几年各区房价，区域间持续分化，滨湖区、包河区集中在2万以上，其中滨湖区以2.2-2.5万为主；瑶海区、新站区及三县价格相对较低，其中瑶海区及肥西县以1.3-1.6万为主，肥东县及长丰县（北城）以1.2-1.4万为主。
图片来源：合富研究院
限价后至今只有新站、瑶海一直在1.5万以下，、年的高新还只在1.5万左右，那时候的望江台、西子曼城只要1.32万，正常首付，总价-万，有多少人因为他们的“偏”而直接“划过”，这或许是刚需离理想最近的一次，反过来再看，已与理想错过。
单价之后，不妨看看供应面积结构。
图片来源：合富研究院
年各区域供应主流面积段集中在90-㎡，区域间供应面积结构差异较大，新站区、瑶海区、庐阳区、包河区及老三县主力供应均为90-㎡；滨湖区、高新区则以㎡以上面积段为主。
单价上涨的同时，面积段也在不断变大，90㎡主力集中在新站、瑶海、老三县，理想中的滨湖、高新等区域已站在了㎡+。
简单来看，滨湖区、高新区吸引了绝大多数的改善型客户购房，新站区、瑶海区及老三县则成了刚需客户占比较高的聚集区。
市区供应价格门槛持续提升，受供应产品结构影响，区域间住房格局分化则在不断加剧。
03
回想一下，在市场平淡的情况下，我们去售楼处看房，置业顾问一定会问你，“您的购房预算大概是多少？”。
当你有意向购买时，楼盘会要求你提供所谓的“资产证明”、办理X万元的“定存”等，这无非就是来核实购房者是否真的具备购房的经济条件。
在市场平平的情况下，尚已如此，再看看今年，或许你为能入住理想区域，勉力凑够了单价2万左右、总价万左右的3成首付，满心欢喜的挑选着楼盘，谁知市场行情突变，理想中的区域要求全款或者5成首付，一句高首付优先，无形中把你排除在外，将你狠狠按在地上摩擦。
图片来源：*府网站
对于收入有限的刚需购房人群来说，这是一个在合肥经常面对的现实问题。即使你举“六个荷包”之力冲破刚需基准线，也坳不过一句市场行为。
图片来源：*府网站
手中握着“刚需基准线”，又接受不了一些主城老小区，最终还是选择在新站、瑶海等区域上车。
虽然嘴上说着不要不要，可身体很诚实的挪了过去，这或许就是理想与现实之间的差距。
图片来源：合肥日常吐槽君
城市也在这种理想与现实的选择中不断分化为“富人区”、“刚需区”等所谓的人口聚集区域。
你是否曾有过这种感受，
当身边的朋友在聊天的时候，
一句，我家住在滨湖……
可能没有后续的描述，这话一出口，说者自信满满，听者眼前一亮，投来不一样的目光。
“你我“本无“高低贵贱”之分，但房子的价格却在无形中把“你我”居住的区域划分成了“三六九等”。
写在最后
一个向左，一个向右。
十年前各区差别不大，你我皆凡人；
十年后各区格局分化，已成分飞燕。
对于刚需购房而言，“理想很丰满，现实很骨感”。
刚需购房与理想区域正在渐行渐远。
文
阅见合肥
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