前几天，看到一张霸都楼市制作的图，这张图的意思是不是各个区域最高的备案价，也有人说这是一年后合肥的房价，这就夸张了，重点不是讲这些，亮点是新站区1万9还算行，现在来看，新站区的房价是合肥城区里最低的，从长远来看未来会怎样？下面捋一捋。
合肥有4大老城区，三大开发区、三大新区、肥东、长丰、肥西、庐江、巢湖，我们会发现这些地区的整体房价并不一样？这是为什么了？比如*务区最高，其次是滨湖新区，城区里面房价最低的是新站区，肥东要低于肥西？为什么同属一个城市，房价却不一样了？用我们很多人的常识来讲，好像就是发展好的地方他房价就高，发展差的地方房价就低？或者说发展好的地方就有潜力，发展不好的地方就没有潜力，事实上远远不是这个逻辑。
在一个的城市中，决定房价的因素有很多，第一点，就是发展时间的差异，不同的发展时间，造成了不同区域处在不同的生命周期里，对，有的区域处在城市发展的幼年期，才开始开发，拥有大面积的土地，没有什么人气，给人感觉很偏。而有的区域已经处在顶峰期，什么都是最好的，较高的价值已经释放，可开发的土地不多，也有的区域已经从顶峰走向衰落期，城市改造难以推近（庐阳区）。
为什么不同的区域会处在不同的发展周期了？城市的扩张是循序渐进的结果，而不是同步，另外每一个5年至10年，*府的财*精力*策导向，只允许重点开发一到两个区域。
上面说了不同的发展时间造就了不同区域处在不同的发展周期里，但是要知道，并不是区域发展时间越长房价就一定越高，不一定是这个逻辑，比如滨湖新区、*务区才发展十几年，但房价已经甩开了开发20多年的高新区和经开区，你说这到底是为什么？对，这就是发展定位造成的，一个区域的发展定位直接决定一个区域未来的高度和所汇集的资源。
另外合肥现在的发展面貌以及区域价值，是由上一个10年至15年，*府*策导向所造成的，也就说，当下合肥西南方向发展的很好，他这个很好，不是最近一两年建成的，而是十几年前已经奠定了基调，所以，当下西南方向发展开始饱和的时候，*府会转移大的*策方向，这也就是为什么经开区和*务区极少有土地的供应，因为他们已经发展成熟了，而且发展很好，没有什么土地空间可持续开发，以及肥西县未来重点拓展方向都转移至了花岗，所以，以后我们不要在认为合肥发展方向在西南方向，当下的西南方向发展很好，但是*府的*策倾斜会减小很多，举个列子，你现在在买一套*务区房子或者在经开区买一套二手房，你会发现你周边的环境，从现在开始到未来的20年，不会有什么变化，不会有任何惊喜，已经定型了。所以我总是建议一些人，买房投资的角度不要去选择任何成熟的区域，滨湖新区和*务区的房价后来居上，那个时候他们发展的成熟吗？并不成熟。
合肥九中落户新站区引发的思考
前一段时间合肥九中正式落户新站区，想一个问题，这是一个什么样的现象？这是一个老城区资源流失转移至新城区的现象，不光是9中，新10中建在龙岗，新7中在高新区，新一中在滨湖新区，不光是教育资源，还有医疗资源、*务、文化、行*金融等资源，都在转移外迁，这也就是解释为什么老城区会衰落，另外这些资源主要转移去了哪里？对，大部分集中的优质资源都转移到了*务区和滨湖新区，这也就解释了他们的房价为什么可以这么高，前面说了，当西南方向逐渐饱和的时候，合肥的城市发展是不会停歇的，而那些重大项目优质资源需要去寻找新的落脚点。
从上面的的一些我们可以得出一些东西，发展的时间差异，区域空间和周期、*策导向、资源布局，会决定下一个10年。
如果在合肥去寻找符合这些条件的区域，只能是新站区，以前写过太多东西了。
新站区面积平方公里，广阔的空间没有开发，但发展较迟，处在区域发展的幼年期，很多人不看好感觉偏，但是*府的定位给的较高，各种*策倾斜，更名高新技术产业开发区，建设安徽第一个国家级产城融合示范区等等，在这些定位下，新站区大项目等资源纷纷布局，很多大项目都不是新站区能争取到的，而是市*府省*府的导向。
另外讲讲新站区的未来发展，有很多人的理解是工业区，完全是错的，新站区是合肥发展模式最新的区域，最科学的区域，很多方面都是，也是合肥城市新型城镇化的探索区域，比如，之前很多人会觉的新站区就是下一个经开区，因为都是大工业区然后加上众多学校，但是往后你会发现，新站区名字改成了新站高新技术产业开发区，当你觉的新站区要走高新区的线路时，少荃湖新城也开始启动开发了，到之后随着大面积的房地产开发席卷而来，你又会觉的他是一下北城新区，其实都不是，从城市设计者的眼里，不同新区开发区都是有责任与担当的，时代的不同造成每个区域的发展模式，使命方向都不一样，如果新站区最后跟其他区域一样，只能是那些城市设计者的失败，但有一点是肯定的，越往后的发展更加科学、也更加人性化，也会总结以前的那些城市建设的经验与教训，所以往后你就知道新站区北部的环境到底怎么样。
从，年来看，新站区的大建设体量仅次于滨湖新区、年房地产开发追赶滨湖新区，越往后更加明显，未来5到8年时间，当滨湖新区的房地产开发逐渐走下坡路的时候，新站区正在迈向大建设的加速期就像10年前的滨湖新区一样。
所以才有了后来那句，合肥城市发展将形成东南有滨湖、东北有新站两极格局。
合肥*府的发展重点口号，也改成了大湖名城，芯屏器合。
所以我们一定要知道什么叫风口，风口上的猪都可以飞，我们不要认为，新站区这么偏哪一年才能起来，不要担心这些，这是那些城市顶层设计者的意图，他们看到的考虑的因素，远比我们要多的多。我们也不要认为新站区房价就是比别的区域低，后面不可能是这样，你想，当后面的交通，各种重大项目的布局，规划和建成，大的区域环境人气起来了之后，房价肯定会有大的变化，因为他有很明显的距离优势。另外换个角度来看，未来新站区总体将布局5到6医院，5条地铁线路，已经在建三条，除了北航、综合保税区，还会有更多的重大项目落户，只是他的起点迟，所以你要知道，为什么这么偏的新站区，还要布局这么多资源，这都*府设计的原因。
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